Вопросы содержания (и ремонта) общего имущества (ОИ) в МКД регулируют Правила, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в соответствии с ч.3 ст.39 ЖК РФ (далее - Правила N 491). Кстати, соблюдение указанных Правил N 491 - это еще и лицензионное требованиек УК.

Согласно п.10 Правил N 491 и ч.1.1. ст.161 ЖК РФ общее имущество:

- должно содержаться с соблюдением законодательства - санитарного, пожарного, о защите прав потребителей, о техрегулировании, об энергосбережении и энергоэффективности и т.п.,

- в состоянии, обеспечивающем надежность, безопасность, доступность пользования всеми помещениями МКД и придомовой территорией,

- в состоянии готовности коммуникаций и оборудования к предоставлению коммунальных услуг,

- а также должно поддерживать архитектурный облик дома в соответствии с проектной документацией.

Под содержанием общего имущества в МКД следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен МКД, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06. 2017 г. N 22).

Перечень конкретных работ/услуг, необходимых для надлежащего содержания ОИ, для конкретного МКД должен быть своим, поскольку должен учитывать состав имущества, степень его износа, конструктивные особенности, географическое положение и другие подробности. При этом Правительством РФ утвержден Минимальный перечень необходимых для надлежащего содержания услуг и работ.

Осмотр общего имущества проводится управляющей организацией. Различают:

- текущие - и общие, и частичные, - осмотры, которые проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на МКД, в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества;

- сезонные, которые проводятся дважды в год, то есть весенний (после таяния снега/окончания отопительного периода для выявления "зимних" повреждений ОИ; при этом уточняются объемы работ по текущему ремонту) и осенний (перед отопительным периодом для проверки готовности МКД к эксплуатации в отопительный период). Во время весеннего осмотра собственникам и пользователям помещений МКД нужно прочесть лекцию о правилах пожарной безопасности и порядке содержания имущества МКД;

- и внеочередные осмотры проводятся в течение 24 часов после произошедших аварий или иного ЧП, а равно при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, то есть по жалобам;

- осмотры для обеспечения требований пожарной безопасности. Под ними понимаются осмотры и обеспечение работоспособного состояния:

а) пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов,

б) систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения,

в) средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

Результаты осмотра ОИ оформляются актом осмотра. На основании этого акта собственники/УК решают, соответствует ли состояние ОИ требованиям законодательства и что будет сделано для устранения выявленных дефектов.

К СОИ относятся обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем (далее - ВДИС) электроснабжения и электрооборудования, входящих в состав ОИ, к предоставлению услуги электроснабжения

В СОИ входит уборка и сангигиеническая очистка мест общего пользования (МОП), а также земельного участка, входящего в состав ОИ (пп. «г» п.11 Правил N 491, п.23 Минимального перечня), в том числе: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок/холлов/кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; мытье окон и влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек и т.п.

П.26.1 Минимального перечня, а также П.3.7.1 Правил N 170 и СанПиН 2.1.3684-21 предписывают УК не только содержать, но и организовывать контейнерную площадку, предъявляя к ней специальные требования (например, мусоросборники ставят на площадку из бетона/асфальта с ограждением из ЖБИ, с посадкой вокруг площадки кустарниковых насаждений, сами площадки должны оборудоваться пандусом от проезжей части и ограждением (бордюром) высотой 7-10 см, исключающим возможность скатывания контейнеров в сторону.

Пп. «з» п.11 Правил N 491 относит к содержанию ОИ текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание:

-«общедомовых помещений» МКД - МОПов, чердаков, мусоропроводов, шахт, техподполья, бойлерной и т.д.,

-крыш и ограждающих конструкций МКД, как несущих (фундаменты, несущие стены, перекрытий, балконные плиты и т.п.), так и ненесущих (окна и двери помещений общего пользования, перила и т.п.).

При этом и текущий ремонт ОИ (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов), и капитальный проводятся по решению ОСС (п.18, п.21 Правил N 491). Поэтому УК должна готовить для собственников конкретные предложения как по плановому текущему ремонту, так и по капремонту ОИ МКД (п. «в» п.4 Правил N 416, п. «г» п.6 Правил оказания услуг по надлежащему содержанию ОИ, утв.постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290).

С другой стороны, законодательство не ставит обязанность по содержанию жилфонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие такого решения не является препятствием для проведения УК неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества дома, которые должны быть исполнены УК независимо от решения ОСС.

Кроме того, в некоторых случаях ремонт необходимо производить незамедлительно, например, вставить стекло в окно МОП взамен разбитого, в отопительный период (п.13 Минимального перечня), загерметизировать потекшую трубу (абз.6 п.18 Минимального перечня), ликвидировать протечку крыши (абз.15 ч.7 Минимального перечня), заменить плитку на ступеньке лестницы (п.4.8.5 Правил N 170), устранить мелкие неисправности и аварии (п.2.7.3 Правил N 170) и т.п.

В состав содержания ОИ входит, в том числе, приобретение от РСО коммунальных ресурсов - воды (и водоотведения), электричества, потребляемые при содержании ОИ, если их стоимость не включена в состав платы за комуслуги.

 

Напоминаем, что на сайте ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Брянской области»   можно задавать вопросы, связанные с защитой прав потребителей по ссылке:

https://bgcsen.bryansk.in/vopros-otvet/ или по электронной почте zpp_bgcsen@mail.ru