Статья 154 ЖК РФ
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого
________________________
1. В данной статье законодатель исчерпывающим образом установил состав или, другими словами, структуру платежей, которые вносятся собственниками и нанимателями жилых помещений. В контексте статьи плата за наем и содержание жилого помещения, а также плата за коммунальные услуги – это и есть плата за жилье, поскольку коммунальные услуги в том же контексте – это те именно услуги, которые неразрывно связаны с использованием жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах; точнее было бы называть их жилищно-коммунальными услугами. Такое выражение употреблено в ч. 6 и 11 ст. 159 Кодекса.
Элементы структуры платы за жилье в целом зависят от принадлежности жилого помещения, но во всех случаях в состав платы входят две основные составляющие или две группы платежей:
1) плата за содержание и ремонт жилого помещения;
2) плата за жилищно – коммунальные услуги.
Кроме того, наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов платят плату за пользование жилым помещение; эту часть платы законодатель называет также платой за наем. Этот элемент платы за жилье по своей экономической сущности и юридической природе аналогичен арендной плате в обязательствах из договора найма (аренды).
Принято считать, что экономическое содержание платы за наем состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договорам социального и общегражданского найма. Приблизительно так записано в Методических указаниях по расчету ставок за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда (п. 1.1). Эти Методические указания были утверждены приказом Минстроя РФ от 2 декабря 1996 г. по согласованию с Минфином РФ и носят рекомендательный характер. Несмотря на то что Методические указания были утверждены еще до принятия ЖК РФ, их значение не утрачено; в частности, в них приведены подробные расчеты базовой ставки платы за наем жилого помещения (п. 1.2), критерии ее дифференциации (п. 1.3 и 1.4), порядок расчета дифференцированных ставок платы за наем по группам жилищного фонда (п. 1.5). Эти расчеты и приведенные примеры могут быть использованы и в настоящее время. Но при подготовке данных Методических указаний разработчики исходили из того, что в плату нанимателя за содержание и ремонт жилья должна включаться компенсация затрат на проведение капитального ремонта дома. Теперь это положение противоречит нормам Кодекса, которыми установлено, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (п. 2 ч. 1 статьи); эта норма императивная и не предусматривает никаких исключений. Поэтому было бы все же целесообразно, чтобы были разработаны, приняты и опубликованы новые Методические указания по расчету ставок платы за наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
Естественно, что собственник жилого помещения не платит плату за наем, так как жилое помещение принадлежит ему на праве собственности, и он сам определяет характер его использования. Так же не платят за наем члены жилищных кооперативов, ибо жилые помещения предоставляются им не в наем, а во владение и пользование, как членам кооператива; по выплате паевого взноса в полном размере жилое помещение переходит в собственность члена кооператива (ч. 1 ст. 129 Кодекса).
2. Вторым элементом платы за жилье является плата за содержание и ремонт жилого помещения. Обязательство по оплате расходов по содержанию и ремонту жилого помещения лежит как на нанимателе, так и на собственнике жилого помещения. Эта часть платы за жилье так же структурируется. Ее первый внутренний элемент – плата за содержание и ремонт жилого помещения; ее не надо смешивать с платой за пользование жилым помещением (платой за наем). У платы за содержание жилого помещения иная экономическая сущность и юридическая природа. Назначение этой платы – возмещение расходов (затрат) по эксплуатации дома в целом, общего имущества дома, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Ввиду разного назначения платы за пользование (платы за наем) и платы за содержание жилого помещения законодатель «развел» эти элементы платы за жилье и отнес плату за содержание жилого помещения к группе платежей, включающей в себя не только оплату текущих расходов, но и оплату ремонта общего имущества многоквартирного дома – второй внутренний составной элемент этой группы платежей. Таким образом, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя:
– плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
– плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Услуги и работы по управлению многоквартирным домом не следует смешивать с коммунальными услугами. Услуги и работы по управлению многоквартирным домом осуществляет обслуживающая организация: управляющая компания, жилкомсервис; ТСЖ или жилищный кооператив в многоквартирных домах, помещения в которых принадлежат физическим и юридическим лицам на праве частной собственности. Это услуги и работы:
по содержанию общего имущества дома: подъездов, лестниц, крыш, подвалов, чердаков;
по содержанию и уборке придомовой территории; по техническому обслуживанию технических устройств коммуникаций, узлов учета потребления энергии, воды; по эксплуатации лифтового хозяйства;
по устранению каких-либо неисправностей в оборудовании жилых помещений (электричество, сантехника); по вывозу бытовых отходов и иного мусора.
Более подробно состав жилищно-эксплуатационных услуг по содержанию жилых помещений перечислены, в частности, в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; этот состав можно назвать федеральным стандартом набора жилищно – эксплуатационных услуг. Но могут быть региональные и местные стандарты. Органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга, а также органы местного самоуправления вправе утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и перечни работ по ремонту жилья с учетом состояния и конструктивных особенностей жилых домов, географических, природно-климатических, социально– экономических, градостроительных и других особенностей поселений. Более подробный перечень услуг, связанных с содержанием жилых помещений и жилых домов и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, подлежит утверждению Министерством промышленности и торговли РФ.
Услуги такого характера в практике принято называть эксплуатационными или жилищно-эксплуатационными услугами. Обслуживающая организация оказывает все эти услуги и выполняет работы либо своими силами, либо посредством привлечения специализированных организаций или даже индивидуальных предпринимателей, но в любом случае все эти расходы подлежат возмещению собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
Проживающим в жилых домах могут оказываться и другие – дополнительные – услуги, например, по подключению к кабельному телевидению, устройству и обслуживанию домофонов на входных дверях, охране дома и придомовой территории, очищению крыш от снега, правовые услуги, услуги по осуществлению регистрационного учета граждан и выдаче им необходимых справок и т. д. Оплата таких услуг выходит за рамки понятия платы за жилое помещение; такие услуги оплачиваются проживающими по договорным ценам, предусматриваемым в договорах, заключаемых с предоставляющими эти услуги организациями.
3. По существу, содержание общего имущества в многоквартирном доме относится к выше охарактеризованной группе жилищно – эксплуатационных услуг – «услуги и работы по управлению многоквартирным домом»; общее имущество поддерживается в надлежащем состоянии либо самими собственниками жилых помещений, либо созданными ими ТСЖ или жилищным кооперативом, либо управляющей компанией.
Что же касается ремонта, то обязательства по его проведению и финансированию распределяются в зависимости от характера прав на жилые помещения. Собственники жилых помещений несут обязанности по оплате текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в полном объеме, об этом прямо сказано в п. 1 ч. 2 статьи. В многоквартирном доме государственного и муниципального жилищных фондов капитальный ремонт общего имущества производится за счет публично-правового образования – собственника жилищного фонда, поэтому на нанимателей жилых помещений не могут быть отнесены расходы на капитальный ремонт жилого дома как частичный, так и полный, даже в тех случаях, когда капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: фундамента, стен, перекрытий, крыши, лестниц – повлечет за собой проявление улучшений в жилом помещении, занимаемом нанимателем. Никакие сборы на капитальный ремонт многоквартирного дома типа амортизационных отчислений не могут истребоваться с нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального фондов.
В отличие от нанимателей собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны нести расходы не только по текущему, но и по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
4. Для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме даже текущий ремонт общего имущества оказывается довольно обременительным, не говоря уже о капитальном ремонте. Поэтому целесообразно заблаговременно едва ли не с самого начала приобретения жилого помещения в собственность или, по крайней мере, с момента решения вопроса об управлении многоквартирным домом (путем создания ТСЖ или передачи дома в управление управляющей компании), позаботиться об аккумулировании средств, необходимых для производства ремонта тогда, когда это станет необходимым.
Аналогичные задачи у собственников индивидуальных жилых домов, которые, согласно ч. 3 статьи, несут расходы по содержанию, текущему и капитальному ремонту своих домов в полном объеме.
5. Особенность коммунальных услуг состоит в том, что, во-первых, публично-правовые образования обязаны организовывать и обеспечивать предоставление этих услуг собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных жилых домах. В настоящее время действуют Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»; далее по тексту – Правила предоставления коммунальных услуг). Во-вторых, оплата коммунальных услуг производится по регулируемым ставкам (тарифам), устанавливаемым в определенном порядке; договорные цены к оплате коммунальных услуг применению не подлежат.
Порядок регулирования тарифов на коммунальные услуги предусмотрен в Основах ценообразования в сфере деятельности организации коммунального комплекса, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 июля 2008 г. № 520 «Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса» (СЗ РФ. 2008. № 29 (ч. II). Ст. 3518). Размеры тарифов на коммунальные услуги устанавливаются исходя из необходимости обеспечения финансовых потребностей для реализации производственной программы организаций, оказывающих услуги; размеры надбавок к тарифам на комму-нальные услуги и размеры тарифов на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры устанавливаются исходя из необходимости обеспечения финансовых потребностей для реализации инвестиционной программы. К методам регулирования относятся установление фиксированных тарифов, установление предельных тарифов и индексация установленных тарифов. Положения, содержащиеся в названных Основах ценообразования, служат руководством для Федеральной службы по тарифам (ФСТ) и других уполномоченных органов при установлении конкретных размеров регулируемых тарифов.
В ч. 4 статьи раскрыт состав платы за жилищно-коммунальные услуги; она включает в себя плату за: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
Кроме этих видов коммунальных услуг в Основах ценообразования к регулируемым тарифам отнесены тарифы на очистку сточных вод и тарифы на утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов.
© Материал из ЮСС «Система Юрист»
budget.1jur.ru