Не имея достаточного опыта самостоятельно заниматься продажей или куплей квартиры не только сложно, но и опасно. Стремясь сохранить свои деньги и не потерять жилье, как правило, мы доверяем сделку купли-продажи риэлторским фирмам. В этом случае их услуги увеличат цену квартиры на 5-10%. Бывает, что и это не лучший выход в такой ситуации. Здесь важно не ошибиться в выборе такой фирмы.

Необходимо знать, что такие фирмы выступают не риэлторами, а посредниками. Поэтому посредническая услуга таких фирм фактически состоит из:

• Сбора информации о квартирах;
• Показа квартир предполагаемым покупателям;
• Сбора справок, необходимых для заключения договоров купли-продажи (из ЖКО, БТИ, органов опеки и т.д.);
• Составления договоров купли-продажи.

Так как закон о риэлторской деятельности в Российской Федерации до сих пор еще не принят, то правил регулирующих эту деятельность нет. И поэтому продажу недвижимости регулируют нормы Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, обратившись к фирме посреднику, Вы заказываете услугу, которая носит возмездный характер, следовательно, правоотношения, которые возникают между фирмой и продавцом или покупателем квартиры, регулируются еще и Законом РФ "О защите прав потребителей".

Обратившись в риэлторскую фирму, советуем в первую очередь обратить внимание на:

• наружную вывеску, которая должна быть оформлена с указанием названия фирмы, организационно-правовой формы собственности, юридического адреса, режима работы;
• свидетельство о регистрации фирмы;
• информацию об оказываемых услугах;
• прейскурант (тарифы) на оказываемые услуги, заверенный руководителем фирмы;
• образец договора.

Все это должно находиться в доступном для потребителей месте.

Выбрав фирму, с которой Вы намерены заключить договор поручения по поиску квартиры, либо по поиску покупателя квартиры, внимательно изучите договор, предлагаемый фирмой для заключения.

Каждая риэлторская фирма имеет свои стандартные формы договоров, однако, основные требования к форме договора все же существуют.

Не имея достаточного опыта и времени, вряд ли Вы сможете разобраться в тексте договора, тем более бегло прочитав текст в офисе компании. Поэтому заберите с собой заполненный бланк договора и на досуге спокойно разберитесь в его условиях. Назначьте день, когда Вы дадите окончательный ответ. Если работники фирмы с пониманием отнесутся к вашим условиям, значит с ними можно иметь дело. Здесь важно уяснить, что договор - это результат согласованной воли двух сторон, а не диктат одного риэлтора. Не стесняйтесь требовать от фирмы изменений в договоре не устраивающих Вас или внесения в него дополнений.

Грамотно составленный договор - половина успеха. Эта бумага в обязательном порядке должна содержать не только наименование фирмы, но и фамилию имя отчество и должность лица, заключающего договор от имени фирмы, его полномочия на совершение такой сделки (руководитель фирмы действует на основании учредительных документов, а все остальные сотрудники - по доверенности, выданной руководителем организации). Ваша фамилия, имя, отчество должны быть названы в договоре правильно и полностью.

При изучении текста договора обращайте внимание на следующие моменты:

• Название договора (либо это договор поручения на поиск квартиры, либо это договор поручения на поиск покупателя на квартиру (для приобретения));
• Предмет договора - это поиск квартиры либо поиск покупателя на квартиру и сбор необходимых для сделки документов, но не покупка либо продажа квартиры, так как риэлторская фирма не покупает и не продает квартиры;
• Обязанности исполнителя - мероприятия по поиску квартиры, продавца квартиры, просмотру объекта, консультационные услуги, сбор документов, передача денег покупателя продавцу (порядок расчета - задаток или аванс, который вносит покупатель, в каком размере, в какой момент передается оставшаяся часть стоимости квартиры и кому);
• Цена квартиры. Здесь должны быть указаны две суммы. Первая - та, которую фирма должна выплатить продавцу, и вторая - та, по которой будут предлагать квартиру (обычно ее скрывают от клиента);
• Вознаграждение риэлтора и расходы по сделке. Сюда входит стоимость справок, оплата банковской ячейки, нотариальный тариф, плата за регистрацию договора купли-продажи, расходы по рекламе;
• Срок действия договора обычно 1-2 месяца. Требуйте указания в договоре конкретного срока его действия;

Прежде, чем будет подписан договор купли-продажи между продавцом и покупателем квартиры, необходимо сделать следующее:

• провести проверку всех имеющихся право устанавливающих документов на жилье;
• установить их подлинность в комитете муниципального жилья;
• проверить, не обременена ли данная недвижимость какими-либо обязательствами, то есть не наложен ли на нее арест, не заложена ли она, не имеют ли на нее права третьи лица.
• особое внимание нужно обратить на то, не нарушены ли права несовершеннолетних, проживавших или проживающих в настоящее время в квартире.

Все это клиент риэлторской фирмы поручает выполнить ее сотрудникам, поэтому каждый пункт нужно очень подробно записать в договоре и оговорить ответственность фирмы за невыполнение любого из них.

Риэлторская фирма отвечает за юридически грамотное оформление сделки и в связи с этим она должна собрать все необходимые для ее заключения справки, в том числе:

• выписку из домовой книги;
• копию финансового лицевого счета;
• справку о состоянии оплаты коммунальных услуг, а также за телефон и электроэнергию;
• справку из БТИ;
• справку из налоговой инспекции.

Это также необходимо оговорить в договоре.

В ваших интересах предусмотреть в договоре пункт о вашем праве расторжения договора об оказании услуги, что, кстати, предусмотрено Законом РФ "О защите прав потребителей".

Особое внимание следует уделить тому, какая сумма вносится в счет оплаты на квартиру либо за услугу - аванс, либо задаток, так как эти денежные суммы существенно отличаются друг от друга. Причем важно помнить, что
аванс - это часть денежной суммы, подлежащей выплате за квартиру, которая выполняет лишь платежную функцию;
задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

И, наконец, возникает вопрос, как расплачиваться при совершении сделки купли-продажи, чтобы это было безопасно для обеих сторон. Лучше всего оговорить процедуру передачи денег в договоре. Например, одним из безопасных способов является передача наличности через банковскую ячейку.

В консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Брянской области» рассматривались обращения граждан по поводу оказания им риэлторских услуг ненадлежащего качества. Было составлено исковое заявление в суд о возмещении убытков риэлторской фирмой, так как фирмой потребителю была предоставлена недостоверная информация о продаваемой квартире.